Le diagnostic de performance énergétique, plus connu sous le sigle DPE, n’est plus un simple document glissé dans un dossier de location pour satisfaire la curiosité des candidats. Depuis plusieurs années, il constitue une véritable obligation réglementaire pour le bailleur. Et depuis que la loi « Climat et Résilience » a transformé les passoires thermiques en sujet prioritaire, sa portée dépasse largement l’information sur la consommation d’énergie.
Alors, depuis quand le DPE est-il obligatoire pour louer un logement ? Quelles sont les dates à retenir ? Que doit faire le propriétaire avant de publier son annonce ou de signer le bail ? Tour d’horizon d’une obligation où les lettres A à G peuvent désormais peser lourd dans la décision de louer… et dans le droit même de louer.
Le DPE est obligatoire pour la location depuis 2007
Le DPE est devenu obligatoire dans le cadre de la location à compter du 1er juillet 2007. Depuis cette date, le bailleur doit fournir au locataire une évaluation de la performance énergétique du logement loué.
Cette obligation concerne les locations à usage d’habitation, qu’il s’agisse notamment :
- d’une location vide ;
- d’une location meublée ;
- d’un bail mobilité ;
- d’un logement situé dans un immeuble collectif ou une maison individuelle.
Le DPE doit être intégré au dossier de diagnostic technique, le fameux DDT, remis au locataire. Il est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Autrement dit, le bailleur ne peut pas attendre que le locataire découvre par hasard la consommation énergétique du logement après avoir posé ses valises.
Le document indique notamment la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2021, ces deux critères sont réunis dans une étiquette unique qui classe le bien de A à G. La lettre A désigne les logements les plus performants ; la lettre G ferme la marche, avec une consommation qui transforme parfois le chauffage en sport d’endurance.
Les principales dates à retenir
Le calendrier de l’obligation DPE s’est progressivement renforcé. Voici les étapes essentielles pour un bailleur.
- 1er juillet 2007 : le DPE devient obligatoire pour les locations d’habitation.
- 1er janvier 2011 : l’étiquette énergétique doit apparaître dans les annonces immobilières de vente et de location.
- 1er juillet 2021 : le nouveau DPE entre en vigueur. Il devient opposable, sauf certaines recommandations qui conservent une valeur informative.
- 1er janvier 2022 : les annonces doivent présenter davantage d’informations, notamment la consommation d’énergie théorique et le coût annuel estimé.
- 24 août 2022 : les logements classés F ou G sont soumis au gel de l’augmentation du loyer dans plusieurs situations.
- 1er janvier 2023 : les logements consommant au moins 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an ne peuvent plus être proposés à la location, sauf travaux permettant de sortir de cette catégorie.
- 1er janvier 2025 : les logements classés G ne répondent plus, en principe, au critère de décence énergétique.
- 1er janvier 2028 : l’interdiction s’étendra aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour concernés.
Ces échéances ne suppriment pas l’obligation de réaliser un DPE. Elles ajoutent une contrainte supplémentaire : un diagnostic peut être régulièrement établi, tout en révélant que le logement ne peut plus être loué dans les conditions ordinaires.
Que doit contenir le DPE remis au locataire ?
Le DPE ne se limite pas à une note colorée. Il décrit la performance énergétique du logement à partir de caractéristiques précises : isolation, chauffage, production d’eau chaude, ventilation, fenêtres et consommation estimée.
Le document comprend notamment :
- la classe énergétique, de A à G ;
- la classe relative aux émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation de la consommation annuelle d’énergie ;
- une estimation des dépenses énergétiques théoriques ;
- des recommandations de travaux ou d’amélioration ;
- des informations sur le confort d’été et la ventilation, selon les cas.
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le bailleur ne peut donc pas remplir lui-même une grille sur la base de ses factures d’électricité et considérer l’affaire réglée. La facture énergétique personnelle du précédent occupant n’est pas une méthode réglementaire de diagnostic.
Le diagnostiqueur doit également transmettre le DPE à l’Agence de la transition écologique afin qu’un numéro d’identification lui soit attribué. Sans ce numéro, le document risque de ne pas être exploitable dans les conditions prévues par la réglementation.
Le DPE doit-il être fourni avant la signature du bail ?
Oui. Le candidat locataire doit pouvoir connaître la performance énergétique du logement avant de s’engager. L’étiquette énergétique et l’étiquette climatique doivent apparaître dans l’annonce de location, qu’elle soit publiée par un professionnel ou par un particulier.
L’annonce doit également mentionner, lorsque le logement est classé F ou G, qu’il s’agit d’un logement à consommation énergétique excessive. Une formulation réglementaire doit être utilisée afin d’éviter que l’information essentielle ne soit dissimulée derrière une formule vague du type « charme ancien, travaux à prévoir ».
Le DPE complet est ensuite annexé au bail, avec les autres diagnostics exigés par le dossier de diagnostic technique. En pratique, le bailleur a donc intérêt à faire réaliser le diagnostic avant la publication de l’annonce. Attendre la veille de la signature est une stratégie aussi fragile que de vérifier l’état des freins après un long trajet en montagne.
Quelle est la durée de validité d’un DPE ?
Un DPE est en principe valable pendant dix ans. Cette durée ne signifie toutefois pas que tous les anciens diagnostics sont encore utilisables. Les réformes successives ont prévu des périodes de validité spécifiques.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024.
- Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans, sous réserve d’une modification importante du logement ou d’une évolution réglementaire nécessitant une nouvelle évaluation.
Un propriétaire qui possède un diagnostic établi en 2019 ne peut donc plus automatiquement l’utiliser pour signer un nouveau bail en 2025. La date figurant sur le document doit être vérifiée, tout comme son numéro d’identification et sa conformité au modèle réglementaire en vigueur.
Une actualisation peut également être pertinente lorsque des travaux ont modifié le logement : isolation des combles, remplacement du chauffage, changement des fenêtres ou installation d’un système de ventilation. Le bailleur n’est pas toujours juridiquement contraint de refaire immédiatement un DPE après chaque amélioration, mais un diagnostic obsolète peut donner une image inexacte de la performance du bien.
Les logements classés G ne peuvent plus être loués comme avant
La loi « Climat et Résilience » a instauré un calendrier de décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est, en principe, considéré comme non décent au regard des exigences énergétiques applicables aux locations d’habitation.
Cette règle concerne les nouveaux baux, mais aussi le renouvellement ou la reconduction tacite des contrats selon les situations. Le bailleur ne peut donc pas simplement attendre la fin d’un bail pour ignorer la classe énergétique du logement. Le calendrier s’inscrit dans la relation locative elle-même.
Le seuil de décence énergétique avait déjà commencé à produire ses effets avec les logements consommant au moins 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an, qui ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2023. Cette règle vise les logements les plus énergivores au sein de la classe G.
À partir de 2028, les logements classés F seront concernés. En 2034, ce sera au tour des logements classés E. Le bailleur dispose donc d’une échéance, mais pas d’une permission de remettre les travaux à plus tard indéfiniment. Une passoire thermique n’améliore généralement pas sa note avec le temps.
Le gel du loyer pour les logements F et G
Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G est soumis à un gel dans certaines situations. Le propriétaire ne peut notamment pas appliquer une révision annuelle ou une hausse lors d’une nouvelle location comme il le ferait pour un logement mieux classé, sous réserve des règles applicables au contrat et au territoire concernés.
Ce gel s’ajoute aux règles de décence énergétique. Il ne signifie pas que tout loyer devient automatiquement nul ou que toute relation contractuelle disparaît. Il limite en revanche la capacité du bailleur à augmenter le montant demandé tant que le logement demeure dans une catégorie énergétique sanctionnée par le dispositif.
Le bailleur doit donc vérifier deux éléments distincts :
- la possibilité juridique de louer le logement selon sa classe énergétique ;
- la possibilité d’augmenter ou de réviser le loyer.
Confondre ces deux sujets est une erreur fréquente. Un logement peut être louable mais soumis à un gel du loyer, ou ne plus pouvoir être proposé à la location en raison de son niveau de consommation.
Quelles sanctions en cas d’absence ou d’erreur de DPE ?
Le défaut de DPE peut exposer le bailleur à plusieurs conséquences. Le locataire peut demander la réalisation du diagnostic, solliciter une diminution du loyer ou engager une action lorsque l’absence d’information lui a causé un préjudice. Selon la situation, le juge peut également prononcer la résolution du bail ou accorder des dommages et intérêts.
Un DPE erroné peut aussi engager la responsabilité du diagnostiqueur. Depuis 2021, le DPE est opposable : ses informations ne sont plus considérées comme de simples indications sans portée juridique. Une erreur importante sur la consommation ou la classe énergétique peut donc devenir le centre d’un litige entre propriétaire, locataire et professionnel.
La publication d’une annonce trompeuse constitue également un risque. Une classe énergétique absente, une mention inexacte ou l’omission d’une information obligatoire peuvent entraîner une mise en cause du bailleur ou de l’intermédiaire immobilier.
Le montant d’une éventuelle sanction dépend du manquement, du préjudice et de la décision de l’autorité ou du juge. La règle la plus prudente reste donc la plus simple : faire établir un DPE valide, utiliser ses informations dans l’annonce et le remettre dans le dossier de location.
Les exceptions à l’obligation de DPE
Tous les bâtiments ne sont pas soumis au DPE dans les mêmes conditions. Certaines constructions bénéficient d’exemptions prévues par les textes, notamment certains bâtiments indépendants dont la surface est inférieure à 50 m², les logements destinés à être occupés moins de quatre mois par an, certains monuments historiques ou encore des bâtiments présentant des caractéristiques particulières.
La prudence s’impose toutefois : une petite surface située dans un immeuble collectif n’est pas automatiquement dispensée, et une location saisonnière ne se confond pas avec une location d’habitation classique. L’exemption dépend de la nature exacte du bien, de son usage et de sa configuration.
En cas de doute, le bailleur doit vérifier le régime applicable auprès d’un diagnostiqueur certifié ou d’un professionnel du droit. Une dispense ne se présume pas parce que le logement est ancien, petit ou rarement occupé.
La checklist du bailleur avant de louer
Avant de publier une annonce, le propriétaire peut contrôler les points suivants :
- le DPE est-il obligatoire pour le logement concerné ?
- le diagnostic a-t-il été réalisé par un professionnel certifié ?
- est-il encore valide au regard de sa date d’établissement ?
- dispose-t-il d’un numéro d’identification officiel ?
- la classe énergétique et la classe climatique sont-elles correctement mentionnées dans l’annonce ?
- le logement respecte-t-il le calendrier de décence énergétique ?
- le loyer est-il soumis au gel applicable aux logements F ou G ?
- le DPE complet sera-t-il annexé au bail et remis au locataire ?
Le DPE n’est donc pas une formalité décorative. Depuis 2007, il informe le locataire ; depuis 2021, il engage davantage les acteurs de la location ; depuis 2025, il peut conditionner le droit même de proposer un logement. Pour le bailleur, surveiller sa validité et sa classe énergétique n’est plus une précaution accessoire : c’est une obligation légale au cœur de la conformité du bien.